담보신탁 대출

 

 

 

 

 

 

 

담보신탁이란?
현행 저당 제도를 대신할 수 있는 선진 담보기법으로 

 

부동산 소유자가 채무이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고
금융기관은 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받는 방법으로 부동산 소유자에게 대출을 실행하는 제도입니다.

 

 

 

 

신탁대출 신청방법
신탁대출은 신탁사에서 직접 대출을 한다고 생각하시는데, 그렇지는 않습니다. 신탁대출 절차는 먼저 신탁사와 계약을 먼저 맺고 대출은 은행에서 진행을 합니다. 말만 들어도 어렵고, 또 일반 은행 지점에서는 신탁대출을 잘 취급을 안하기 때문에 신탁대출을 이용을 하시려면 대출상담사(SR)을 찾아서 대출을 신청 진행하는 게 제일 좋습니다. 그럼 대출상담사분께서 전 과정을 다 안내를 해주실 거에요.

 

다시 말했듯이 신탁대출은 취급하는 은행지점이 많지 않아서, 은행 방문 해서 혼자 알아보고 퇴짜 맞는 헛수고를 하지 않으시기를 바라겠습니다. 대출상담사와 여럿 상담해 보고 유능한 분과 신탁대출을 진행하시기를 추천드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

담보신탁의 장점
부동산담보신탁은 담보제공자에게는 비용절감의 혜택을, 금융기관에게는 채권확보 및 담보관리의 편리성을 드립니다.

 

부동산소유자
(채무자)
                             대출관련 부대비용 절감 및 추가 대출 시 비용절감
                             채권실행시 공매로 처리하기 때문에 법원경매의 폐해(저가매각 및 매각지연) 예방
                             압류, 경매 등 각종 권리 설정이 배제되어 재산권을 보호

 

채권기관
(대출기관)
                               신탁회사가 담보물을 관리하여 관리비용 및 인력 절감
                            공매로 처리하기 때문에 채권실행시간 단축 및 비용 절감 가능
                            재산보전처분을 받지 않아 채권 보전에 유리

2. 신탁대출 장점 : 대출한도 서두가 길어졌는데, 신탁대출은 은행 대출의 이런 한계를 극복할 수 있는 장점이 있습니다. 은행에서는 세입자가 있는 경우에는 실제 보증금이 적더라도 무조건 소액임차보증금을 방개수만큼 차감하는 반면, 은행은 실제 보증금이 작으면 그만큼만 보증금을 차감합니다.   예시 1. 서울 아파트 KB시세 감정가 6억원, 방 3개 실제 보증금 5천만 / 월세 150만 대출 한도 산정시 주택담보대출 한도 : 6억원 × 70%(LTV) - 1억6천5백만원(소액임차보증금 방공제 5500만원 × 3) = 2억5천5백만원  신탁대출 한도 : 6억원 × 70%(LTV) - 5천만원(실제 보증금) = 3억 7천만원    예시 2. 서울 다가구주택 감정가 10억원, 방 10개, 방 1개 보증금 500만 / 월세 50만원이며 10개 모두 동일. 총 보증금 5천만원 / 월세 5백만원 대출한도 산정시 주택담보대출 한도 : 10억원 × 70%(LTV) - 5억5천만원(소액임차보증금 방공제 5500만원 × 10)  = 1억5천만원 신탁대출 한도 : 10억원 × 70%(LTV) - 5천만원(실제 보증금) = 6억 5천만원   이렇게 일반 은행 담보대출한도로 할 경우와 신탁대출한도가 드라마틱하게 차이가 날 수 있습니다. 무엇보다 최근 소액임차보증금액이 몇 년 사이에 엄청 올라서 그 차이는 더 상당해졌다고 합니다.

 

 

 

단점

 

3. 신탁대출 단점 : 승인, 금리, 명의 문제 신탁대출에도 단점이 있습니다.  첫 번째 저는 방이 6개인 소호사무실을 구입하면서, 똑같이 소액임차보증금 이슈로 신탁대출을 신청한 경우가 있었는데 신탁사의 거절로 대출이 승인을 못 받은 경우가 있습니다. 신탁사, 은행마다 정부 정책에 따른 분위기, 시점에 따른 분위기가 있고, 아무래도 신탁담보대출이 대출한도를 많이 주기 때문에 반대로 승인에 있어서는좀 더 승인을 받기 어려운 보수적인 면이 존재하는 것 같습니다.    두 번째 제 경험상으로 금리가 일반 주택담보대출보다 높습니다. 물론 이건 꼭 그렇진 않겠지만, 제가 주택담보대출을 할 때마다 그 시점에 일반대출과 신탁대출 문의를 해봤었는데요. 신탁대출 금리가 항상 더 높았습니다. 신탁대출 한도가 더 높기도 하고, 선택권이 없는 사람이 어쩔 수 없이 이용을 하게 되는 대출인 점에서 금리가 더 높은 것 같습니다.   세 번째 사유가 제일 중요합니다. 신탁대출을 하게 되면 실질적인 소유주는 본인이지만, 등기부등본상 소유주가 신탁사로 넘어가게 됩니다. 물론 대출을 상환하는 즉시 소유권이 나에게 다시 넘어오지만, 대출이 유지되는 동안에는 소유주가 신탁사로 표시되기 때문에, 전세, 월세를 맞추기가 힘들 수도 있습니다. 특히 동네 부동산중개사에서 신탁을 잘 이해하고 있으면 상관이 없는데, 명의가 신탁사만으로 기피하는 곳도 많아서 중개사 잘 못 만나면 전세, 월세 맞출 때마다 쉽지 않아서 괴로울 수 있습니다.   또한 전세, 월세 계약을 함에 있어 신탁사의 동의 과정이 수반되기 때문에 번거로울 수 있음을 감안하셔야 합니다. 보증금이 적은 월세 경우면 그래도 수월하게 넘어갈 수 있는데, 전세, 반전세처럼 보증금을 많이 받고 싶으시다면 신탁대출 이용을 추천하지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.신탁에 대한 용어가 생소하기 때문에

부동산 사장님들과 세입자 분들이 많이 혼동해한다.

그러므로 소유주가 많이 애를 써야한다.

"중개수수료를 좀 더 드린다."

"이 물건은 안전하다."

등등의 이야기를 하고 다녀야한다.

 

<가정>

대출 실행시 날짜를 1월 1일이라고 가정해보자.

이 날 대금완납을 했다.

1/1일에 원래는 본인의 이름이 소유주로 나온다.

대출 실행하면?

1/1일에 신탁사 명의로 나온다.

이 부분을 많이 설명해줘야한다.

왜냐하면 신탁사가 소유주기 때문이다.

즉 홍길동이라는 사람은

세입자 임대차 계약할 때 신탁사의 동의를 얻어야한다.

 

꼭 신탁사의 동의가 필요하다.

하지만 실무에서는 무동의<>임대차를 하는 경우가 많다.

 

 

장점을 알아보자.
단 한가지! 90%대출이 나온다는 것이다.

2019년에 어떤 사람은

서울특별시 화곡동 빌라 93%가 나온 경우도 있다.

거의 입찰보증금만 들어간 상태다.

투자금의 거의 들어가지 않았다.

 

그렇다면

90%나오는 이유는 무엇일까?

일반 은행의 근저당 설정은 방빼기를 한다.

소액임차보증금 즉 최우선변제금을 뺀다.

최우선변제금은 지역마다 다르다.

 

감정가의 70~80%를 대출해주는데

여기서 최우선변제금을 뺀다.

그러면 낙찰가의 약 80%가 되는 것이다.

(감정가보다 낙찰가가 낮은 경우)

 

신탁인 경우 90%대출이 나온다. 방빼기 없음
빌라, 아파트, 상가 90%까지 나온다.

다가구 80~90%가 나온다.

보통 다가구 일반은행 근저당으로 하면

50~60%만으로 나온다.

또한 추가 대출은 본인의 신용으로 나온다.

본인의 신용을 잘 관리하자.

 

일반 대출보다 30~40%가 더 나오기때문에 정말 큰 장점이다.

 

 

번외로 더 알아볼 것은?
대출 상품 주의할 것

3년거치>>>이자만 나오는 대출이 있다.

하지만 이런 상품 설명 꼭 주의해서 들어야한다.

 

3년 들어가고 나중에 원리금 균등????

이렇게 바뀌는 대출이 있다.

은행에서 집중해서 보는 것은?

신탁대출을 할 때 은행에서 집중하는 것은?

개별등기이냐? 공동담보이냐?를

매우 주의 깊게 본다.

신탁등기를 해야 하는

물건이 72개라고 해보자.

101,102,103호 부터

~172호이렇게 있다고 가정하자.

 

만약 임대차 계약을 하려고 한다면?

101호에 설정하려는 신탁등기 비용이 있다.

은행에서!

101호에 등기 비용 + 신탁등기비용까지 부담한다.

 

2019년을 기준으로 그 전에는 차주가 부담했다.

그 전에 많이 부담 됐을 것이다.

 

하지만 그 이후로는 은행에서 부담한다.

그러므로 방이 많은데 개별 등기면 꺼릴 것이다.

 

고로

보통은 공동담보로 한다.

 

그렇다면 월세, 전세를 어떻게 계약할꺼냐?
 

공동담보일때

101호만 계 약할때 101호만 신탁해지를 한다.

하지만 이때 법무사 비용 10~15만원이 들어간다.

 

즉 요약
 

단점 : 신탁에 대한 용어가 생소하기 때문에

세입자, 부동산 사장님에게 충분한 설명이 필요하다.

세를 놓을 때 조금 번거롭다.

그럼에도 불구하고 신탁대출을 하는 이유는?

 

장점: 대출이 90프로가 나오기때문이다.

그럼 수익률을 극대화 할 수 있기 때문이다!

 

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신탁대출 신청방법
신탁대출은 신탁사에서 직접 대출을 한다고 생각하시는데, 그렇지는 않습니다. 신탁대출 절차는 먼저 신탁사와 계약을 먼저 맺고 대출은 은행에서 진행을 합니다. 말만 들어도 어렵고, 또 일반 은행 지점에서는 신탁대출을 잘 취급을 안하기 때문에 신탁대출을 이용을 하시려면 대출상담사(SR)을 찾아서 대출을 신청 진행하는 게 제일 좋습니다. 그럼 대출상담사분께서 전 과정을 다 안내를 해주실 거에요.

 

다시 말했듯이 신탁대출은 취급하는 은행지점이 많지 않아서, 은행 방문 해서 혼자 알아보고 퇴짜 맞는 헛수고를 하지 않으시기를 바라겠습니다. 대출상담사와 여럿 상담해 보고 유능한 분과 신탁대출을 진행하시기를 추천드립니다.

 

 

 

담보신탁 대상 부동산이 아파트 전액 유담보, 일반자금기준, 대출기간 5년 이상, 신용등급 3등급기준(잔액COFIX금리는 2019.7.16부터 신규약정 중단)
적용금리는 가산금리 및 우대금리가 가감되어 적용되며(상품에 따라 우대금리 폭이 다르거나 없을 수 있음), 이는 시장 및 고객님의 신용조건, 대출조건(상환방법, 자금용도 등), 은행거래에 따라 변경될 수 있습니다.
고객별 실제 적용금리는 대출 신청 영업점으로 상담하시면 확인하실 수 있습니다.
(1)기준금리:
- 금융채 변동/고정금리: 금융채 금리는 금융투자협회(http://www.kofia.or.kr)가 고시하는 「AAA등급 금융채 유통수익률」로 전주 최종영업일 전 영업일 종가 적용

- 신규취급액/잔액기준 COFIX: 대출실행일 직전 영업일 전국은행연합회에 최종 고시되어 있는「신규취급액 기준 COFIX」또는「신잔액기준 COFIX」중 고객이 약정을 할 때 선택한 금리를 적용

(2) 가산금리: 고객별 가산금리는 신용등급 및 담보물건 등에 따라 차등 적용됩니다.(종합통장자동대출 선택시 연 0.5%p 추가 가산)

(3) 우대금리: 최고 연 1.2%p 우대(일시상환대출은 최고 연 0.9%p)

① 실적 연동 우대 : 최고 연 0.9%p

- 신용카드 이용실적 우대 : 연 0.1%p ~ 0.3%p

: 결제계좌를 KB국민은행으로 지정하고 최근 3개월간 30/60/90만원 이상 이용실적이 있는 경우

- 급여(연금)이체 실적 우대 : 연 0.1%p ~ 0.3%p

- 자동이체 거래실적 우대(3건 이상) : 연 0.1%p: 아파트관리비/지로/금융결제원CMS/펌뱅킹

- KB스타뱅킹 이용실적 우대 : 연 0.1%p: KB스타뱅킹을 통한 이체실적이 있는 경우

- 적립식예금 30만원 이상 계좌 보유 우대 : 연 0.1%p

※ 실적연동 우대금리는 각 항목의 우대조건 충족여부에 따라 대출신규 3개월 이후 매월 재산정되어 적용됩니다.

② 영업점 우대금리 : 최고 연 0.3%p (일시상환 대출 미운용)

- KB스타클럽(골드스타 이상) : 연 0.1%p

- 비거치식 장기분할상환대출(10년 이상) : 연 0.1%p

- 아파트담보 또는 KB시세 적용 : 연 0.1%p

- 우량등급고객(CSS 1~6) : 연 0.1%p

(4) 최종금리: 고객별 적용금리는 기준금리, 신용등급 및 담보물건 등에 따라 산출된 가산금리와 우대금리에 따라 차등 적용되며, 실제 적용금리는 대출신청 영업점으로 상담하셔야 확인하실 수 있습니다.

중도상환수수료
중도상환원금 x 수수료율(1.2%) x 잔존일수 ÷ 대출기간 (당초 대출일로부터 최장 3년까지 부과)
☞ 단, 금리변동주기 또는 고정금리기간이 3년 이상이거나 금리변동주기와 대출기간(기한연장의 경우 연장기간)이 동일한 경우 수수료율(1.4%) 적용

☞ 대출개시일로부터 매년 당초 대출금액의 10%이내 원금 상환시에는 중도상환수수료 면제 가능

(매년 10%미만으로 상환하여도 그 차액은 다음 년도로 이월되지 않음)

연체이자(지연배상금)에
관한 사항
① 연체이자율 : 최고 15%(차주별 대출이자율 + 연체가산이자율)
※ 단, 대출이자율이 최고 연체이자율 이상인 경우 대출이자율 + 2.0%p
☞「연체가산이자율」은 연 3%를 적용합니다.

② 연체이자(지연배상금)를 내셔야 하는 경우

☞「이자를 납입하기로 약정한 날」에 납입하지 아니한 때

- 이자를 납입하여야 할 날의 다음날부터 2개월까지는 내셔야 할 약정이자에 대해 연체이자가 적용되고, 2개월이 경과하면 기한이익상실로 인하여 대출잔액에 연체이율을 곱한 연체이자를 내셔야 합니다.

☞「분할상환금(또는 분할상환원리금)을 상환하기로 한 날」에 상환하지 아니한 때

- 분할상환금(또는 분할상환원리금)을 상환하여야 할 날의 다음날부터는 해당 할상환금(또는 분할상환원리금)에 대한 연체이자를, 3회이상 연속하여 지체한 때에는 기한이익상실로 인하여 대출잔액에 대한 연체이자를 내셔야 합니다.

금리인하요구권
대상여부
본 상품은 금리인하요구권 신청대상이 아닙니다.